환차익 + 월세 수익, 일본 부동산 투자 방법

일본 부동산 투자

공실률 0%, 도쿄 부동산 한국인 투자 방법

- 최근 한국 투자자들이 일본 부동산을 적극적으로 매입하고 있다. 특히 도쿄, 미나토구/주오구/지요다구 등 '도쿄 5구' 지역이 인기가 높다. 낮은 금리, 안정적인 임대수익, 환차익 기대까지, 일본 부동산이 투자처로 떠오르는 이유와 실제 투자 방법과 법인 설립 절차까지 정리했다. 

 

왜 한국인들이 일본 부동산에 투자할까?

1. 초저금리 대출 가능

- 일본 기준금리는 여전히 2% 초반대, 대출 한도는 매매가의 50%

2. 공실률 0% 수준

- 도쿄 주요 5구, 오피스 및 맨션 공실률은 극히 낮다. 

3. 환차익 기대

- 엔화 약세 시기에 매입 후 환율 상승 시 매도 차익 가능 

4. 관리 편리

- 현지 위탁업체를 통해 간편한 임대 관리 가능 

 

일본 부동산 투자, 어떻게 해야 할까?

1. 부동산 유형 선택

1) 타워 맨션(고층 아파트) - 도쿄 중심부 고급 주거용, 월세 안정적

2) 오피스 빌딩 - 공실률 낮고, 기업 임대 수요 높음

3) 원룸 빌딩 - 소형 투자 가능, 월세 수익 꾸준

주요 투자 지역

미나토구 - 도쿄 '강남'이라 불리는 고급 주거지역
주오구 - 쓰키지 시장 재개발, 긴자와 인접
지요다구 - 공실률 최저, 임대수익 안정적 

 

일본 부동산 투자 시 법적 절차

1) 외국인도 자유롭게 매입 가능 (거주권 필요 없음)

2) 대출은 일본 현지 법인  필요 (개인은 대출이 어렵다)

3) 세금 및 비용
- 취득세: 주택 3%, 주택 외 건물 4%
- 보유세: 고정자산세 1.4% + 도시계획세 0.3%
- 양도소득세: 보유기간 5년 미만 39.63%, 5년 이상 20.315%

 

일본 부동산 투자용 법인 설립 방법

- 일본에서 법인을 설립하면 외국인도 대출이 가능하다. 일본에서 대출받아서 투자하려면 '현지 법인'을 설립해야 한다. 

일본 법인 설립 절차 (주식회사 or 합동회사)

1) 법인 형태 결정

- 주식회사(KK): 신뢰도가 높고, 대출 가능성이 크다
- 합동회사(GK): 설립 비용 저렴, 운영 유연

2) 법인 명칭 등록

- 일본 내에서 사용 가능한 상호 검색 후 결정

3) 대표이사 및 주주 구성

- 외국인도 100% 지분 보유 가능 
- 대표이사는 일본 내 주소지가 필요할 수도 있다 

4) 자본금 납입

- 최저 자본금 제한은 없다 (1엔도 가능하지만, 500만~1000만 엔 이상 추천)

5) 법인 등록 서류 제출

- 정관 작성 및 공증
- 등기소에 법인 등록 

6) 법인 계좌 개설 & 사업 신고

- 은행 계좌 개설 후, 세무서에 사업 신고 진행 

 

※ 법인 설립 후, 일본 은행에서 대출 가능! 일반적으로 매매가의 50%까지 대출 가능하지만, 법인 운영 실적이 있으면 더 유리하다. 

 

일본 부동산 실제 투자 방법과 관리 

1) 부동산 중개 업체 활용 -> 한국인 대상 일본 부동산 컨설팅 회사가 많다

2) 위탁 관리 서비스 이용 -> 월 임대료의 5% 정도 수수료로 관리 대행

3) 환율 체크 필수 -> 환차익을 고려한 투자 타이밍 중요 

※ 최근 한국 투자자들은 100엔 = 800원 대일 때, 집중적으로 매입했다. 

일본 부동산, 앞으로의 전망은?

1) 도쿄 주요 지역 개발 붐
- 쓰키지 시장 재개발, 신주쿠/미나토구 부동산 상승세
2) 저금리 지속 가능성
- 일본은행의 금리 인상 속도가 매우 느려서 대출 유리 
3) 장기적 가치 상승 기대
- 일본 내 주택 공급 부족 & 도쿄 5구 임대 수요 꾸준 

 

 

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